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                            解读国土部发布的19条土地政策新规

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                            【摘要】:
                            近日国土部发布了19条土地政策新规,再次从楼市源头抑制市场热炒。
                            近日国土部发布了19条土地政策新规,再次从楼市源头抑制市场热炒。
                            加快住房建设用地供应,严保政策用房土地供应
                            在19条中首次以国土局的名义要求全国各地加快增加住宅用地供应。
                            确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地,确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。
                            北京中原三级市场研究部认为:这一政策首次提及保障性住房及自住性中小套商品房的供应比例将占市场住宅总供应的7成,首次将保障性住房的用地比例从北京的5成向全国推广。严格要求保障性住房的供应,将从源头解决房价非常的全国性普通现象。但是对于部分大城市,以北京为例,因为能够享受政策性保障房的大部分为当地户籍,这使得商品房相对更加稀缺,商品房的价格很难被抑制。但是从楼市的均价来看,这一政策如果严格执行。房价将维持平稳发展的趋势。而全国特别的大城市将逐渐发展为政策性用房及商品房分别发展的现象。
                            严禁向别墅供地
                            北京中原三级市场研究部认为:这一政策的出台对于现在已经在售的别墅项目及二手房别墅来说将是一个重大利好。已经成为稀缺资源的别墅项目将受到越来越庞大的富裕阶层人士的欢迎。
                            2:商品房建设项目中配建保障性住房的,必须在土地出让合同中明确保障性住房的建筑总面积、分摊的土地面积、套数、套型建筑面积、建成后由政府收回或收购的条件、保障性住房与商品住房同步建设等约束性条件。
                            北京中原三级市场研究部认为这一政策严格的要求了以后保障性住房的建设条件,也避免了一些项目出现规划改变的情况,也使得一些政府回购房落到实地,增加限价房的供应。
                            3:严格规范商品房用地出让行为。严格土地出让条件。
                            北京中原三级市场研究部认为:这一政策的再次提及,一旦严格执行将会明显的抑制土地热炒。也表明了政策对土地市场交易过热的重视。
                            4:严格土地出让合同管理。土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年。
                            北京中原三级市场研究部认为:这一政策是之前土地首付款5成的重复,政策详细到10个工作日内必须签订出让合同。首付款高达50%。但是这一政策在最近的实际影响上并不大,地王依然频出。特别是广州亚运村地块等上200亿的地王频出,对于现在房价依然高位运行,而商品房供应经过09年一年的消耗非常紧缺的情况下,土地市场难以避免的出现热炒。而首付50%对于现在金融政策依然宽松的情况下难以对地产企业有很明显的抑制作用。
                            5:坚持和完善土地招拍挂制度。各地要按照公开、公平、公正的原则和统一、规范的市场建设要求,坚持和完善招拍挂出让制度。房价过高、上涨过快的城市,市、县国土资源管理部门可选择部分地块,按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让土地,发挥抑制房价上涨过快的调节作用
                            北京中原三级市场研究部认为:政策首次提及房价过高的区域采用竞地价的办法,这一政策已经在北京最近拍出的常营地块尝试,本来预计可能拍出1.5万楼面价的现象,在竞地价的情况下,仅拍出9000多的地价,甚至低于同日拍出的通州地块。这一政策的实施短期内将对土地市场产生积极的影响。
                            6:强化保障性住房用地供后监管。保障性住房用地不得从事商业性房地产开发,因城市规划调整需要改变的,应由政府收回,另选地块供应。对没有按约定配建保障性住房的,要按照出让合同或划拨决定书约定处理。
                            北京中原三级市场研究部认为:这一政策的改变再次规范了保障性住房市场,对于现在部分出现的政策性用房土地成为商品房转售,有明显的抑制作用。
                            综合国土部国19条:政策中详细的规范了最近土地市场的各种买卖及交易行为,从楼市的供应环节出台了一系列的政策。坚持严格执行必然会对楼市有一定的良性作用。但是对于最近的市场来说,土地政策的微调难以出现明显的影响,以北京为例商品房市场不足9万套的现状短期内难以出现明显的改观,高房价、库存短缺必然将传导到土地市场的买卖。土地的价格也很难被抑制。而商品房用地的短缺又加剧了炒房者、开发商对现存商品房价格上涨的预期。